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瞭望:推动隔断间合法化势在必行

2019-07-10 17:51  商品与质量周刊

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摘要:瞭望:推动隔断间合法化势在必行

租房,如今已经日益成为大中城市居住问题的解决方案,尤其是对于在那里打拼的年轻人,租房可以说是相当主要的选择。

因此,租房领域受到人们的广泛关注,而最近引起关注和讨论的新话题是——“N+1”。

什么是“N+1”?简单来说,就是将租赁房屋中面积较大的客厅、起居室改造为一间房单独出租。“N”可理解为出租房屋房产证上登记的房间数,“1”就是由客厅改造后多出的那一间房。

5月1日,苏州正式施行于年初批准通过的《苏州市出租房屋居住安全管理条例》。该条例中规定,使用面积超12平方米的起居室(厅)可以隔为一间居室单独出租。这意味着“N+1”模式在苏州正式获得合法地位。

苏州的这一做法让很多人感到惊讶。因为2017年北京大兴公寓火灾以及有关部门对隔断间的打击,似乎就发生在昨天。怎么突然之间,这种做法又合法了呢?

事实上,苏州不是第一个推动N+1合法化的城市。N+1合法化步伐,一直未曾停止。为什么会呈现出这种趋势?N+1合法化将给我们带来什么?人们担忧的隔断间安全等问题又能否得到解决?

行动的不只是苏州

2017年11月,北京市大兴区西红门镇新建村一家名为“聚福缘”的公寓发生火灾,共造成19人死亡,8人受伤。

据媒体报道,该公寓房间进行了多次隔断。

此后,北京全市范围内开展了为期40天的安全隐患排查及清理整治工作,重点整治场所包括出租房屋、出租公寓。

彼时,正值最近一轮房价上涨的高峰期,租房,几乎已经成了大城市年轻人必然的选择。因此,这一事件引起了巨大的关注,而安全的隐患,让人们对N+1这种隔断并没有太多的好印象。

所以,苏州最近的N+1合法化,让不少人感到疑惑不解。

但其实N+1本身并非洪水猛兽,苏州这次的动作也并非突发奇想的孤立事件。

事实上,早在2014年,N+1租房模式就多被公开提及。有关部门认为,在一些大城市,特别是租赁市场供求关系比较紧张的地方,为满足青年人、新市民的住房租赁需求,允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租,并将研究制定相应的具体条件和标准。

随后的2015年1月,上海推动实施N+1合法化。

2016年,时任住房城乡建设部副部长陆克华表示,为满足青年人、新市民的住房租赁需求,住建部将研究制定现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准、单间最多居住人数等办法,确保房屋住用安全。

陆克华坦言:“确确实实在一些大城市,特别是租赁的市场供求关系比较紧张的地方,住房难的问题存在。我们部2015年对16个租房需求比较大的城市做了一个调查。租住的房屋大概以中小户型为主,50平方米以下的占到了75%左右,但是市场上能够租到的中小户型住房比较少,所以往往只能选择合租,合租的比例达到了50%。”

2017年1月,广东省允许住宅按规范改造后出租;2017年12月,成都出台规定,要求住宅改造后出租人均面积不得低于4平方米;同年8月,南京、杭州相继出台政策落地N+1合法化……

2018年1月,武汉市正式发布《关于规范住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见》,规定单套住房内使用面积12平方米以上的客厅,可以作为一间房间单独出租使用,同时承租人的人均住房使用面积不得低于5平方米。2018年年初,成都发布《关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》及文件解读文本,出租房隔断间将被允许。

正是在这股浪潮下,2018年11月,苏州发布草案,初探N+1合法化。

而到2019年,一线城市广州也开始跟进。

广州市第十五届人大常委会第二十次会议听取《广州市房屋租赁管理规定(草案)》(下称“草案”)说明。草案第十九条第三款规定,一间卧室或者起居室(厅)为最小出租单位,且居住人的人均使用面积不得少于5平方米。这被不少业内人士认为是广州推进“N+1”合法化的重大举措。此外,《草案》还允许承租人享受义务教育的权利,并可按规定提取和使用住房公积金支付租金。

此前那么多城市都在探索推进N+1合法化的道路,并没有引起太多关注,为什么此次苏州的举动却引起巨大波澜?

究其原因,虽然之前上海、杭州、南京等地政府都发文允许N+1模式,但对于苏州来说,却是第一次由江苏省人大常委会以“地方性法规”的形式认可其模式,从立法形式和效力上都创造了全国首例(当然,广州的做法,同样也被视为其推动“N+1”租赁模式合法化的探索)。

为何N+1势在必行?

北京大兴“聚福缘”公寓发生火灾是在2017年11月。

早在当年8月,北京就出台了监管文件,要求以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部的布局分割出租。

简单地说,就是禁止N+1。

可是,从“准一线”的苏州,到“超一线”的广州,推动N+1合法化在两个月的时间内迅速展开,间隔时间之短、示范效应之广,令人叹为观止,这也是苏州的做法引发行业广泛关注和争论的重要原因之一……

一边是禁止N+1,而另一边这种模式又被公开鼓励。这看似有些自相矛盾的局面为什么会产生?这是因为,一方面,现有的N+1很多还不规范,问题频出;同时另一方面,在像苏州、广州、南京这样租赁市场供求关系比较紧张的城市,住房难的问题很大,须N+1来救急。

2018年7月23日,著名经济学家、中国经济改革基金会国民经济研究所所长樊纲在出席博鳌21世纪房地产论坛第18届年会时,重点提到了房地产改革的相关问题,在他看来,“中国房地产改革必须要提高容积率”,原因在于“中国人均可居住率只有世界的三分之一,我们命中注定只能住拥挤的房子”!

这个说法引起了不小的争议。在广大的三四五线城市,居民的住房面积还是相对宽敞的;但对于一二线城市来说,其观点毋庸置疑。在寸土寸金的北上广深,很多人都处于“蜗居”状态,而在土地供应更加紧张的香港,其人均居住面积之狭窄令人瞠目结舌……

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以深圳为例,随着常住人口逐年增加,土地明显不够用了。深圳每年出让的住宅用地十分有限,2013年只有3宗,2014年更是只有1宗。为了容纳源源不断涌入的人口,深圳只能“向天要地”——